임대차보호법으로 보증금 지키기 : 대항력과 우선변제권

전국에 계신 취업준비생 여러분 안녕하세요. 오늘도 열심히 취업을 향해 전진하고 계신 그대! 혹시 생활하는 데 있어서 고민과 걱정은 없으신가요? 저는 최근에 원룸 자취를 위해 계약서를 작성하고 왔는데요. 보증금을 떼이면 어떻게 하나 하는 고민 때문에 신중에 신중을 기해서 계약을 마무리하였습니다. 오늘은 원룸 계약을 하며 알게 된 임대차보호법에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 여러분들의 보증금은 소중하니까요~!

 

임대차보호법 : 대항력과 우선변제권

 

목차

임대차보호법으로 보증금 지키기 : 대항력과 우선변제권

임대차보호법이란 무엇인가?

임대차보호법이란 무엇일까요? 우선 임대차보호법에는 크게 두 가지가 있습니다. 주택임대차보호법과 상가건물 임대차보호법이 바로 그것인데요. 오늘 살펴볼 임대차보호법은 주택임대차보호법임을 미리 알려드립니다.

 

주택임대차보호법(이하 임대차보호법)은 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정한 법률입니다. 임대차 계약을 하게 된다면 임대인과 임차인이 서로 합의하에 계약을 진행하게 되는데요. 여기서 임차인이 임대인에 비해 상대적으로 경제적 약자이기 때문에 임대차보호법에서는 임차인의 보호를 강화하여 특례를 규정하고 있는 것입니다.

 

암요 당연히 제가 임대인에 비해 경제적 약자죠. 그런 저를 보호해주신다니 정말 감사합니다 임대차보호법님.

압도적 감사

 

많은 분들이 임대차 계약을 진행할 때 '과연 옳은 계약인 것일까?', '내가 잘하고 있는 것일까?', '혹시나 사기를 당하지 않을까?'라는 생각을 하시리라 생각됩니다. 더군다나 계약이 처음인 사회초년생의 경우 그런 걱정이 배가 될 텐데요. 임대차보호법은 여러분이 하고 계시는 고민들에 도움을 줄 수 있는 법으로 꼭 숙지하시는 것이 중요합니다. 그렇다면 임대차 보호법이 제공하는 특례는 무엇일까요? 아래에서 확인이 가능합니다.

 

임대차보호법 특례 살펴보기

임대차보호법에는 총 40여 개의 조문들이 있습니다. 하지만 우리는 전문적인 법률가가 되는 것이 목표가 아니기 때문에 모든 항목들을 살펴보는 것이 아닌, 꼭 필요한 핵심 사항만 집어서 살펴보도록 하겠습니다. 따라서 오늘 포스팅에서는

 

어떻게 하면 내 보증금이 임대차보호법으로 보호를 받는지

 

에 대해서 중점적으로 알아간다고 생각하시면 됩니다!

 

법으로 보호해 드림

 

잠시만요! 우선 그전에 임대차보호법에 적용되는 대상에 대해서 간단히 살펴보도록 하겠습니다. 기껏 다 읽어놨더니 마지막에 가서 '죄송합니다. 당신은 임대차보호법에 의해 보호받을 수 없어요'라고 하면 화날 테니까요..

 

임대차보호법의 적용 대상

- 주택이어야 합니다!

임대차보호법 제2조에 따르면

'이 법은 주거용 건물(이하 "주택"이라 한다)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용한다. 그 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다'

라고 설명하고 있습니다.

 

따라서

본인이 계약했거나 계약할 집이 주거용 건물이다? -> 임대차보호법의 적용을 받을 수 있습니다.

주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용된다? -> 역시 임대차보호법의 적용을 받을 수 있습니다.

 

주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용된다는 것은 1층에 식당 또는 가게가 있거나 2층부터 사람이 거주할 수 있는 방이 있는 경우입니다. 

 

가끔 보면 계약서에 '등기상 000호의 일부'라고 적혀있는 경우가 있는데요. 앞서 설명드린 것처럼 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용되기 때문에 이 역시 임대차보호법의 적용을 받을 수 있는 것입니다.

 

- 미등기 전세도 상관없어요

임대차보호법 제12조에 따르면

'주택의 등기를 하지 아니한 전세계약에 관하여는 이 법을 준용한다. 이 경우 "전세금"은 "임대차의 보증금"으로 본다'

라고 설명하고 있습니다.

 

보동 등기 친다고 표현하죠? 등기가 되어있지 않은 주택의 경우에도 임대차보호법을 적용받을 수 있습니다. 

 

- 대한민국 국적을 가진 자연인이어야 해요

엥? 갑자기 자연인이라뇨? 여기서 말하는 자연인은 법인이 아닌 개인을 뜻합니다. 쉽게 말하면 사람 이어야 한다는 거예요. 또한 대한민국 국적을 가져야 하기 때문에 외국인은 적용을 받을 수없습니다. 

 

형이 왜 거기서 나와?

 

- 일시사용 임대차임은 불가능해요

 

앞서 말씀드린 조건들을 살펴보시고 본인이 임대차보호법의 적용을 받을 수 있는지 따져보시길 바랍니다. 임대차보호법의 적용을 받을 수 있다면 이제 본격적으로 특례에 대해서 알아보도록 합시다!

 

임대차보호법 : 대항력이란?

대항력이란 이미 발생하고 있는 법률관계를 제삼자에 대하여 주장할 수 있는 효력을 의미합니다.

 

제3조에 따르면

'임차인이 주택의 인도를 받고 전입신고를 했을 때, 그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.'

라고 설명되어 있습니다. 제 3자에 대한 효력은 왜 중요한 것일까요?

 

임차인은 임대차계약에 따른 채권자입니다. 따라서 물권과는 달리 권리를 행사하기가 힘든데요. 이렇게 된다면 정당한 계약을 하고 거주 중임에도 불구하고 임차인이 피해를 보는 경우가 생길 것입니다. 따라서 배타적으로 권리를 행사할 수 있는 물권과 유사하게 제삼자에 대한 대항력을 부여하는 것입니다.

 

원칙적으로는 임차인이 전세권이나 임차권을 설정하는 등기를 해야만 제삼자에 대한 대항력을 가질수 있는 것인데, 임대차보호법에 대항력이 명시됨에 따라 등기를 하지 않아도 되니 참 간편하다고 할 수 있습니다!

 

제 3자에 대한 대항력이 중요한 이유를 아래에서 알아볼게요.

임차인 A는 임대인 B와 계약을 통해 부동산 빌리지 101호에 입주하게 되었습니다. 하지만 계약 기간이 종료되기 전에 집주인이 C라는 사람으로 바뀌었는데요. 집주인 C는 A에게 당장 집을 빼 달라고 요구하고 있습니다.

 

만약 여기서 대항력이 인정되지 않는다면 A는 이전 집주인인 B에게만 권리를 행사할 수 있습니다. 하지만 이미 집주인은 C로 바뀐 상태이죠? 그렇게 된다면 C의 요구에 따라 집을 뺄 수밖에 없는 것입니다.

하지만 대항력이 인정된다면 A는 자신의 정당한 계약 사항을 C에게 요구할 수 있게 되었습니다. 적어도 계약 기간이 종료되기 전까진 집을 빼지 않아도 되는 것이죠.

 

잠시만요 제 집 입니다.

 

다만, 대항력을 갖기 위해서는 꼭 입주 후 전입신고를 해야 합니다. 전입신고는 거주지 등록이라고 이해하면 편한데요. 이와 별개로 뒤에 설명드릴 우선변제권을 받기 위해서는 확정일자를 받아야 하는데, 전입신고와 동시에 하는 것을 추천드립니다. 전입신고하는 법과 확정일자 받는 법에 대해서는 추후 포스팅으로 알아보도록 하겠습니다!

 

임대차보호법 : 우선변제권이란?

임대차보호법은 임차인의 보증금 반환청구권을 보호하기 위해 주택 임차인에게 우선변제권을 부여합니다. 

 

제3조에 따르면

'대항요건과 임대차 계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다'

고 설명되어 있습니다.

 

또한 소액보증금의 최우선변제권이라는 것이 인정되고 있는데요. 우선변제권과 최우선변제권의 차이에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

우선변제권이란

우선변제권은 임차하는 주택이 경매나 공매에 부쳐졌을 때 확정일자를 받아놓은 경우 다른 후순위권리자보다 먼저 배당을 받을 수 있는 권리입니다. 쉽게 말해서 보증금을 후순위에 있는 사람들에 비해 먼저 받을 수 있다는 것인데, 무조건 먼저 받을 수 있는 것은 아니며 만약 본인보다 선순위 권리자가 있다면 순위에 따라서 변제받게 됩니다. 뒤에서 설명드리겠지만 여기서 말하는 '보증금을 받는다'는 것은 항상 보증금의 전액을 돌려받는 것을 의미하지 않습니다.

 

최우선변제권이란

반면 최우선변제권의 경우 그 이름에서부터 알 수 있듯이 가장 최우선으로 보증금을 변제받을 수 있다는 것입니다. 하지만 모든 사람에게 최우선변제권이 적용되지는 않습니다.

 

임대차보호법에서는 우선변제권과 최우선변제권을 통해 임차인의 보증금을 보호하고 있는데요. 해당 변제권을 갖기 위해서는 확정일자를 받아야 한다고 말씀드렸습니다. 하지만 주의해야 할 것이 변제권의 기준시점이 '확정일자'가 아닌 '담보물권의 설정 일자'라는 것입니다.

 

이외에도 주택가액(대지의 가액 포함) 1/2에 해당하는 금액까지만 우선변제받을 수도 있다는 것을 주의하셔야 해요!

 

정말 어렵습니다. 저 또한 계약을 진행할 때 임대차보호법에 의해 보증금을 전부 돌려받을 수 있다는 말을 들었고, 이에 안심하여 마음 놓고 계약했는데요. 집에 와서 찾아보니 정말 너무너무 복잡한 거에요! 하지만 지금 현재 이 포스팅을 읽고 계시는 분들은 소액범위 내에서 최우선변제권을 가질것으로 예상되기 때문에 임대차보호법의 우선변제금 및 최우선 변제금 범위를 표로 설명드리겠습니다. 전세 계약을 하셨거나, 계약을 앞두신 분들은 보증금 범위에 해당되지 않을 경우 등기부등본을 자세히 살펴보셔야 할 것 같아요. 본인에게 해당하는 변제액은 아래에서 확인이 가능합니다.

 

 

 

오늘은 임대차보호법에 대해서 알아보았습니다. 그중에서도 대항력과 우선변제권에 대해서 살펴보았는데요. 해당 내용을 잘 설명하고 있는 다른 포스팅이 없어서 직접 적게 되었는데, 왜 없는지 알것 같기도 합니다. 추가로 빠진 내용이 있거나 나중에 임대차보호법에 대해 더 잘 알게 된다면 수정을 통해 양질의 정보를 전달해드리도록 하겠습니다!

 

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